Cách định giá đất trong thời điểm nóng hiện nay

Thị trường đất trên toàn quốc hiện nay đang có sự tăng giá khá nhanh, một phần do ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô, một phần đẩy giá bởi những cò, nậu chuyên nghiệp. Câu hỏi đặt ra là làm thế nào để định giá đất trong thời điểm thị trường đang loạn giá hiện nay?

Vì đất là thị trường cá biệt nên những phương án định giá theo so sánh, chi phí và thu nhập không hoàn hảo. Những phương pháp thu nhập và thặng dư được chúng tôi đề xuất sử dụng. 

Cách thức định giá đất cho người bắt đầu

Hiệu quả kinh tế luôn là thước đo giá trị cho bất cứ tài sản nào. Để xác định giá trị đất bằng phương án thu nhập thì có thể hiểu rằng, trên mảnh đất đó có thể tạo ra lợi nhuận bao nhiêu/ năm. Tỷ suất lợi nhuận tại Việt Nam dao động từ khoảng 5% - 15%/năm tùy theo vị trí. Càng là vị trí trung tâm thì tỷ suất càng giảm. Nếu lợi nhuận sinh sản trên tài sản đó tăng lên thì cũng đẩy giá trị đất tăng theo nên tỷ suất lợi nhuận này luôn dao động trong khoảng nhất định. Phương án để xác định được lợi nhuận trên một tài sản thường được xác định bằng cách lợi nhuận cho thuê. Thử dùng mốc 10%/năm để so sánh, đối chiếu với những tài sản đang cho thuê ở thời điểm hiện tại của những tài sản có tính lận cận và tương ứng để có được đơn giá đất. Nếu giá rao bán cao hơn so với kết quả bạn có được thì nên đàm phán lại, nếu thấp hơn thì cần xem lại những yếu tố lịch sử, phong thủy, pháp lý của đất đó để xác định rõ ràng. Nếu mọi việc đều ổn thì bạn nên mua tài sản đó. Ví dụ, ông A rao bán 1000m2 đất với giá là 5 tỷ. Đơn giá là 5tr/m2. Lân cận đó, có một tài sản B tương ứng có diện tích 3000m2 đang được cho thuê trong vòn 10 năm với giá 1.35 tỷ/năm. Tính ra, đơn giá của tài sản B có đơn giá 4.5 tr/m2 nên bạn nên cân nhắc, đàm phán lại giá sao cho hợp lý hơn.

Đối với phương án thặng dư tài sản

Đây là phương án dùng để áp dụng cho những tài sản có tiềm năng phát triển dưới dạng sẵn sàng những yếu tố pháp lý và tạo ra giá trị tài sản tốt hơn so với tài sản hiện tại. Ví dụ như cải tạo khu đầm lầy, da beo thành khu dân cư. Như thế, phương án này cần phải tính đến những chi phí để cải tạo, để phát triển giá trị tài sản sau đó ước lượng lợi nhuận đạt được để trừ đi chi phí chúng ta có được giá trị thặng dư tài sản và cũng là giá trị khu đất.

Để ước lượng giá trị tương lai chính xác cần xác định được xu hướng chuyển dịch dân số cơ học để có được ước lượng chính xác nhất. Phương án này phức tạp hơn và thích hợp với những nhà đầu tư, phát triển dự án hơn so với những trường hợp cá nhân.

Từ những phương án liệt kê ở trên hy vọng quý khách hàng có cái nhìn tổng thể để ước lượng giá trị tài sản tốt hơn để đưa ra quyết định mua đúng nhất, tránh được tâm bão nhà đất đang nổi lên.